Contentieux locatif
Vous êtes propriétaire d’un bail d’habitation, d’un local commercial, d’un bail professionnel, ou tout autre bail (garage, saisonnier etc…) et votre locataire est en retard de paiement ou ne paye plus ses loyers ? Vous souhaitez régler votre contentieux locatif ?
Le commissaire de justice vous conseille sur les procédures à mettre en place et dirige la procédure de contentieux locatif
Quand réagir face à des impayés de loyers ?
Un recouvrement de loyers impayés peut alors être mis en place. Le premier conseil que BVM Huissier de Justice à Bordeaux peut vous donner est de ne pas perdre de temps. En effet, les procédures peuvent être longues et contraignantes et plus vous attendez, plus la dette augmente.
Pourquoi faire appel à un commissaire de justice pour des loyers impayés ?
Le commissaire de justice traite très régulièrement des contentieux locataire/propriétaire et du contentieux locatif. Il est également l’acteur principal de la procédure des impayés et notamment du contentieux des loyers impayés. Le commissaire de justice va ainsi vous conseiller sur les procédures à mettre en place, va diriger la procédure du précontentieux jusqu’au recouvrement et à l’expulsion, rédiger l’assignation et préparer votre dossier pour l’audience éventuelle. Tout au long de la procédure il sera votre conseil et votre principal interlocuteur.
Quelles sont les procédures à mettre en place en cas de loyers impayés ?
Avant la mise en place de la procédure
Le commissaire de justice va dans un premier temps prendre connaissance des pièces, vous écouter et vous conseiller sur la ou les procédures à mettre en place.
- Les pièces indispensables à communiquer
- Le bail daté et signé par le ou les locataires,
- Un décompte détaillé
- Le contrat de cautionnement s’il existe une ou des cautions.
La Mise en place de la procédure
Le commandement de payer les loyers impayés
Généralement, la procédure débute par un commandement de payer les loyers. Le commissaire de justice ou l’un de ses clercs assermentés va se déplacer au domicile de votre locataire ou au siège de la société preneuse pour lui remettre le commandement de payer. On dit qu’il lui signifie le commandement de payer.
Ce commandement de payer, outre les mentions obligatoires devant y figurer en fonction de la nature du bail, contient le détail des sommes dues, le montant à régler dans un certain délai, et la reproduction de la clause résolutoire s’il en existe une et si le propriétaire veut s’en prévaloir.
- Votre bail locatif contient une clause résolutoire
La clause résolutoire est insérée dans le commandement de payer les loyers. Dans ce cas le juge sera tenu par la clause, on dit que le juge va constater la clause, même s’il peut accorder des délais à votre locataire.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Article 24 de la loi n° 89-462du 6 juillet 1989.
- Votre bail locatif ne contient pas de clause résolutoire
Aucune clause résolutoire ne figure dans le commandement de payer. Dans ce cas, le juge n’étant tenu par aucune clause, il est le seul à décider de la résolution du bail ou non. On dit que le juge va prononcer la clause.
- Délais de paiement
Le commandement de payer les loyers laisse systématiquement un délai au locataire pour payer les causes du commandement à compter du jour de la signification de celui-ci.
– Six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023 pour les baux d’habitation,
– Un mois pour les baux commerciaux,
– Le délai figurant dans la clause résolutoire dans la mesure où il n’est pas inférieur au délai légal,
– Un délai raisonnable mais nécessaire s’il n’y a aucun délai fixé par les textes ou la clause.
Le locataire règle la totalité du montant figurant dans le commandement de payer : La procédure de loyers impayés s’arrête et le locataire reste dans les lieux.
Le locataire ne paye pas dans les délais indiqués dans le commandement de payer : vous pouvez demander la résiliation du bail locatif et la condamnation au paiement des loyers impayés.
L’assignation en résiliation de bail et expulsion et condamnation au paiement des loyers
L’huissier de justice va rédiger l’assignation et la signifier à votre ou vos locataires et aux cautions éventuelles. La procédure peut être en référé si vous avez une clause résolutoire ou au fond si vous n’avez pas de clause résolutoire.
Des délais légaux sont obligatoires entre la date de la délivrance de l’assignation (signification de l’assignation) et la date d’audience (date de convocation au tribunal).
En matière de baux d’habitation, depuis la loi du 27 juillet 2023, le délai est de six semaines entre la date de signification de l’assignation et la date d’audience.
Dans la plupart des cas, vous pouvez vous présenter vous-même au tribunal pour faire valoir vos droits.
Le commissaire de justice vous préparera alors le dossier pour le jour de l’audience et vous expliquera le parcours judiciaire.
Vous pouvez également confier le dossier à un avocat, rodé au parcours judiciaire, qui vous représentera lors de l’audience. Nous lui remettrons alors l’entier dossier pour plaidoirie.
La décision rendue par le tribunal
Après l’audience, le tribunal prendra plusieurs semaines pour rendre sa décision. Le tribunal peut :
Accepter toutes vos demandes et ainsi prononcer la résiliation du bail, prononcer l’expulsion du logement ou du local et condamner votre ou vos locataires au paiement des loyers impayés ainsi qu’à une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux
Accepter vos demandes mais accorder à votre ou vos locataires des délais de paiement et suspendre la résiliation du bail. Si le locataire respecte à la lettre la décision du tribunal, le bail ne sera pas résilié et votre locataire ne sera pas expulsé. En revanche si votre locataire ne respecte pas les délais accordés, la procédure d’expulsion et de paiement pourra reprendre.
Refuser vos demandes. Dans ce cas la procédure s’arrête.
Si vous vous êtes présenté vous-même au tribunal, la décision vous sera communiquée.
Si vous vous êtes fait représenter par un avocat, la décision lui sera remise
La signification de la décision
Dans tous les cas, la décision avec la formule exécutoire doit être communiquée au plus vite à votre commissaire de justice.
La décision doit être signifiée (c’est-à-dire délivrée) au plus vite à votre ou vos locataires et à la caution s’il en existe.
La signification de la décision va, en effet, faire partir les délais pour exercer un recours, faire partir les délais si le tribunal en a accordé et permettre l’exécution de la décision par le commissaire de justice.
Sans cette signification de la décision, aucune poursuite ne pourra être exercée contre le locataire.
En outre, ne pas signifier rapidement cette décision peut dans certains cas la rendre caduque, c’est-à-dire que plus personne ne pourra se prévaloir de celle-ci et il faudra recommencer toute la procédure.
La résiliation du bail obtenue, l’expulsion prononcée, la décision rendue signifiée, le commissaire de justice va engager la procédure d’expulsion proprement dite du logement ou du local.
Le commandement de quitter les lieux
Avant toute expulsion, et quelque soit la nature du contentieux des loyers impayés, la procédure débute toujours par un commandement de quitter les lieux. Un délai est toujours donné dans ce commandement aux locataires qui deviennent sans droit ni titre pour quitter les lieux. Ce délai laissé au locataire pour quitter les lieux peut être légal, c’est à dire fixer par un texte, ou suffisant (non fixé par un texte).
- En matière de logement locatif d’habitation principal, le commandement de quitter les lieux laisse un délai de deux mois au locataire pour quitter le logement.
- En matière de bail commercial, le commandement de quitter les lieux laisse un délai suffisant au preneur pour quitter les lieux. La jurisprudence est intervenue à plusieurs reprises pour dire si le délai est suffisant ou non. Il peut être de 48h00 dans certaines régions à trois semaines dans d’autres. Le tout est de laisser au preneur le temps de tout débarrasser pour quitter les lieux.
Une fois le commandement de quitter les lieux signifiés, trois cas peuvent se produire :
- Le locataire quitte les lieux et rend les clés, la procédure d’expulsion s’arrête.
- Le locataire a quitté les lieux mais n’a pas rendu les clés. Sur le fondement d’indices suffisants (voisins ont vu le locataire déménager, les volets restent fermés, les compteurs sont à l’arrêt, la boîte aux lettres ETC), le commissaire est en droit d’entrer dans le logement et le reprendre.
- Le locataire n’a pas quitté les lieux : dans ce cas la procédure d’expulsion continue.
La tentative d’expulsion ou le procès-verbal de reprise des lieux
Le délai fixé dans le commandement de quitter les lieux est expiré, mais le locataire n’a pas obtempéré à celui-ci.
Le commissaire de justice va alors aller sur place pour tenter de rencontrer le locataire, lui rappeler la procédure et l’inviter à quitter les lieux. A ce stade, le commissaire de justice n’a pas le droit de « forcer » le locataire à quitter les Lieux. Ce dernier doit quitter les lieux amiablement.
En effet l’Article 226-4-2 du Code Pénal dispose « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. »
Cet article est applicable à tout le monde, propriétaire, tiers, y compris au commissaire de justice.
- 1er cas : le locataire quitte les lieux et le commissaire dressera un PV de reprise des lieux. La procédure d’expulsion du logement ou du local s’arrête.
- 2ème cas : Le locataire ne quitte pas les lieux et la procédure d’expulsion du logement ou du local continue. Le commissaire de justice dressera un PV de tentative d’expulsion.
La demande de concours de la force publique à la préfecture
Une fois la tentative d’expulsion réalisée, le commissaire de justice va, par requête, requérir le concours de la force publique auprès de la préfecture ou sous-préfecture du lieu du logement.
Le préfet a deux mois pour répondre à la réquisition. Le défaut de réponse équivaut à un refus.
Tant que le préfet n’a pas accordé le concours de la force publique, l’expulsion ne peut avoir lieu.
Il est à noter que le refus d’accorder le concours de la force publique de manière explicite ou par défaut de réponse à la réquisition, engage l’état à indemniser la propriétaire bailleur de son préjudice. Le commissaire de justice engagera, amiablement, la responsabilité de l’état auprès du préfet passé le délai de deux mois de la réquisition du concours de la force publique. En principe il est accordé une somme équivalente au loyer mensuel pour les indemnités d’occupation échues dues après le délai deux mois laissé à la préfecture pour répondre à la réquisition.L’indemnisation s’arrêtera au jour de l’expulsion.
L’expulsion avec le concours de la force publique
Lorsque le préfet a accordé le concours de la force publique, l’expulsion pourra avoir lieu. Dans les faits, le commissaire de justice recevra de la préfecture un courrier lui précisant qu’il accorde le concours de la force publique à compter de telle date pour procéder à l’expulsion. Le commissaire de justice prendra alors contact avec les forces de police pour fixer une date, le serrurier nécessaire à l’ouverture des portes et les déménageurs éventuels.
Le jour J, il est procédé à l’expulsion du locataire avec les forces de l’ordre, le serrurier, et les déménageurs éventuels.
Chez BVM Huissier de justice, nous avons un pôle contentieux locatifs, avec des gestionnaires experts, qui vous accompagneront tout le long de la procédure :
- Dans une démarche amiable, par la régularisation du retard de paiement,
- Dans une démarche judiciaire pouvant aboutir jusqu’à l’expulsion de votre locataire.
Dans tous les cas, nous gérons toutes les formalités nécessaires pour vous, dans les délais procéduraux, avec les seuls intermédiaires nécessaires pour maîtriser les coûts.
Parallèlement à la mise en place des procédures d’expulsion, la procédure de recouvrement des impayés locatifs pourra être mise en place. Pour plus d’information : recouvrement des impayés.
Pour plus d’information : recouvrement des impayés